Квартирный вопрос

Вот проходит время, мать продает свою квартиру без согласия сына, и собирается продать квартиру, взятую ею в ипотеку, в которой живет сын. И тут возникает логичный вопрос у сына, а «с чем остаюсь я?». И с этим вопросом сын идет ко мне.

Эта история вполне реальна, рассказана с разрешения моего доверителя.

И чтобы в ней разобраться, нужно понимать, что данная история затрагивает несколько правовых вопросов:
Во-первых, наследственный вопрос, кто, в каком размере получил наследство и как все оформлялось.
Во-вторых, вопрос защиты прав несовершеннолетних, как мать могла продать квартиру с долей сына.
В-третьих, установление права собственности на часть новой квартиры в размере выплаченных сыном денежных средств за ипотеку.
Ну и в-четвертых, межличностные отношения на фоне имущественных отношений между матерью и сыном, если есть возможность, необходимо решить вопрос, заключив мировое соглашение. Все-таки, родные люди.

Дети, супруг и родители в соответствии со ст. 1142 ГК РФ являются наследниками первой очереди.

Таким образом в нашей ситуации и сын и мать являются наследниками первой очереди и в отсутствие других наследников получают по ½ доли мужа/отца в квартире. Квартира была приобретена умершим до брака, следовательно, и сын и мать получают по ½ квартиры. Информация о собственности на каждую долю и размер доли должна быть внесена в ЕГРН.

Чтобы продать квартиру, в которой есть доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, необходимо обратиться в орган опеки и попечительства, который после всех необходимых проверочных мероприятий выдаст разрешение, но только при условии, что ребенку будет выделена соразмерная доля в новом жилье не хуже прежнего, и он будет там зарегистрирован, либо денежные средства, вырученные за долю в квартире, будут перечислены на специальный счет ребенка.

В нашей ситуации сыном пропущены сроки давности, поскольку 18 лет ему исполнилось давно, о существующей ситуации он должен был знать, но так как с мамой устно они договорились, и все его устраивало, подразумевается, что он решил не пользоваться средствами восстановления своих прав.

1) Можно попробовать подать иск в суд о взыскании с матери денежных средств за часть проданной квартиры, вместе с ходатайством о восстановлении пропущенного срока исковой давности с обоснованием уважительности причин. И тут уже на усмотрение суда, либо восстановит срок и примет к рассмотрению исковое заявление, либо нет.
2) Доля в квартире по выплаченным денежным средствам за ипотеку.
Законодательно не предусмотрено, что оплачивая часть ипотечных платежей лицо может претендовать на собственность доли в квартире. Единственное, что можно сделать, взыскать денежные средства с собственника квартиры как неосновательное обогащение (глава 60 ГК РФ).
Естественно, для этого нужно подтвердить, что лицо действительно вносило денежные средства в счет уплаты платежей по ипотеке (банковские квитанции, платежные поручения), если лицо просто отдавало наличными и собственник вносил платежи от своего имени, к сожалению, доказать что-то не получится. В нашем случае сын может взыскать через суд с матери часть этих уплаченных денежных средств, что конечно, хуже доли в квартире, так как стоимость жилья, как правило, растет.

Чтобы этого избежать, лучше брать ипотеку на двоих и оформлять кредитный договор на двоих, с указанием долей каждого в недвижимом имуществе.

Все-таки мама с сыном являются родными людьми и чтобы не испортить окончательно отношения, лучше сесть за стол переговоров. Если не получается самостоятельно, прибегнуть к помощи медиатора, который разберет ситуацию и предложит оптимальные варианты для обеих сторон, поможет в заключении мирового соглашения.

В мировом соглашении необходимо прописать все пункты относительно доли в квартире, денежных компенсаций и т.д. и нотариально заверить.

В такой непростой ситуации нужно сразу обращаться к адвокату за юридической помощью, чтобы все решилось по закону.